Immobilie privat verkaufen: die drei wichtigsten Themen

1. Die wichtigsten Unterlagen

Die Banken der Käufer prüfen genau. Diese Unterlagen solltest du bereithalten:

• Grundbuchauszug (aktuell): wer Eigentümer ist, ob Rechte wie Wegerechte (Abteilung II) oder Grundschulden (Abteilung III) eingetragen sind.
• Energieausweis: Pflicht beim Verkauf; er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
• Flurkarte und Pläne: der amtliche Lageplan, Grundrisse und eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung.
• Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

2. Der Ablauf beim Notar

Ein Immobilienkauf braucht in Deutschland immer einen Notar. Er ist neutral für beide Seiten, ganz ohne Makler.

1. Vertragsentwurf: Nach der Einigung über den Preis erstellt der Notar den Entwurf. Ist eine Seite ein Unternehmer und die andere Verbraucher, soll der Verbraucher den Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher bekommen.
2. Beurkundung: Der Notar liest den Vertrag vor, erklärt ihn und beantwortet Fragen; dann unterschreiben beide.
3. Vormerkung und Fälligkeit: Der Notar sichert den Anspruch des Käufers im Grundbuch (Auflassungsvormerkung), holt nötige Löschungsbewilligungen ein und teilt dem Käufer mit, wann er zahlen muss.
4. Zahlung und Übergabe: Erst wenn der volle Kaufpreis auf deinem Konto ist, übergibst du die Schlüssel, am besten mit einem Übergabeprotokoll.

3. Die Spekulationsfrist (10 Jahre)

Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist nach § 23 EStG in zwei Fällen steuerfrei:

• Mehr als 10 Jahre: zwischen dem Kaufvertrag damals und dem Verkaufsvertrag heute liegen mehr als zehn Jahre.
• Eigene Nutzung: du hast die Immobilie seit dem Kauf durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt.

Keine Steuer- oder Rechtsberatung: Erbschaft, Schenkung, Arbeitszimmer, Ferienvermietung oder mehrere Verkäufe in kurzer Zeit (gewerblicher Grundstückshandel) musst du mit deinem Steuerberater klären, rechtliche Fragen mit einem Notar oder Rechtsanwalt.